06.06.2023 / Недвижимость
Нет комментариев

– Есть квартира в новостройке, срок собственности — 3 года 3 месяца. Хочу продать эту квартиру как единственное жилье и не платить налог. Но в то же время 3 года назад я получил другую квартиру по наследству от мамы. Будет ли моя новостройка являться единственным жильем при продаже или наследственная квартира отменит это понятие и придется платить налог 13% с продажи?

Отвечает эксперт по налогообложению физических лиц Наталья Пенькова:

Для точного ответа мало информации. Но, если говорить в общем, жилье, которое вы хотите продать, не является единственным. Поэтому для его продажи без налога нужен срок владения 5 лет. Даже если бы у вас была только доля в другой квартире, это все равно лишило бы жилье статуса «единственного».

Возможно, если вы женаты, у супруги есть жилая недвижимость, которая покупалась в браке. Она тоже лишает вас единственного жилья, даже если оформлена в титульную собственность жены.

Вы купили квартиру по ДДУ? В этом случае срок владения считается не с даты регистрации, а с даты полной оплаты ДДУ. Посчитайте, возможно, уже прошло 5 лет. Тогда платить 13% не придется.

Почти всегда есть возможность законно оптимизировать налоги при продаже: значительно уменьшить или не платить вообще. Поэтому часто нет необходимости «выдерживать» срок.

Вы можете уменьшить сумму продажи на расходы на приобретение этой квартиры, ипотечные проценты, имущественный вычет.
Отвечает юрист Наталья Вайнберг:

Налог 13% с продажи квартиры в новостройке заплатить придется.

Жилье признается единственным, если у вас в собственности нет никакого иного жилья (доли в праве на квартиру, комнаты и т. п.). Так как в вашей личной собственности есть квартира в новостройке и дополнительно квартира, полученная по наследству, ни одна из них не может считаться единственным жильем.

По общему правилу, продавец освобождается от налога, если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 г. и находится во владении не менее 5 лет. При этом важно правильно считать срок владения квартирой — он начинает отсчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

Чтобы уточнить дату, можно запросить выписку из ЕГРН. Так, если договор купли-продажи у вас от 01.08.2018, а право собственности появилось в реестре только 20.08.2018, срок отсчитываем с 20 августа. Это правило применимо для вашей новостройки.

Для квартиры, полученной по наследству, сроки считаются иначе. Срок владения начинает отсчитываться с даты открытия наследства — это день смерти наследодателя.

Важно: если квартира досталась в наследство, ее можно продать спустя 3 года и не платить налог, даже если у вас есть иное жилье.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Квартиру в новостройке нельзя рассматривать как единственное жилье. Единственное жилье приобретает этот статус, если у налогоплательщика больше нет других жилых помещений, которые пригодны для проживания (другая квартира, дом и т. д.), или доли в них. Но если купить новую квартиру (дом) в течение 90 дней до дня государственной регистрации перехода права на квартиру к покупателю, продаваемая квартира будет считаться единственным жильем.

Тем не менее в вашем случае этот срок составляет не 90 дней, а 3 года. Как вы и говорите, наследственная квартира отменит это понятие и придется платить налог 13% с продажи.
Отвечает адвокат Виктория Рахубовская:

С 2021 г. учитывать срок владения квартирой в новостройке для расчета налогов нужно не с момента регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по ДДУ. Если квартира куплена после 1 января 2016 года, срок такого владения составляет 5 лет, если до этой даты — 3 года. Только по истечении этого срока налог можно не платить.

Если квартира получена по наследству или по договору дарения от близких родственников, срок владения, после которого можно не платить налог при ее продаже, составит 3 года. Если квартира является единственным жильем, включая совместную собственность супругов, на дату регистрации перехода права собственности к покупателю срок владения составит также три года. Это жилье будет считаться единственным, если другая квартира была приобретена в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности проданной квартиры.

Еще налог можно не платить, если квартира:

продана дешевле, чем была куплена. Здесь стоит обратить внимание на кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, когда она продается. Сумма продажи должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости;
продается по той же цене, что и покупалась, но не менее 70% кадастровой стоимости;
продана дешевле, чем за 1 000 000 рублей, и 70% от кадастровой стоимости также составляют менее 1 000 000 руб.

НДФЛ платится не с суммы продажи квартиры, а с дохода. Для снижения суммы налога можно воспользоваться налоговым вычетом.