27.11.2025 / Недвижимость
Нет комментариев

Москвичи «обменивают» свои квартиры на загородные дома по схеме трейд-ин: доля таких сделок в Подмосковье за год выросла вдвое, и тренд продолжает набирать обороты.

Объём сделок трейд-ин на загородном рынке Московской области в ноябре 2025 года достиг 30% от общего количества сделок. За год показатель вырос вдвое, говорится в отчёте «ИНКОМ-Недвижимости».

Трейд-ин — схема покупки недвижимости, при которой застройщик или агентство выкупает недвижимость покупателя в счёт оплаты новой недвижимости. Проще говоря, покупатель «обменивает» свою старую квартиру на новый дом, при необходимости доплачивая разницу в стоимости.

В основном сделки проводятся в бюджете от 12 до 35 млн рублей и касаются домов в коттеджных посёлках, отмечают аналитики.

Причиной востребованности схемы трейд-ин на загородном рынке в 2025 году стала недоступность ипотеки: такой механизм фактически позволяет приобрести дом даже при отсутствии свободных средств, говорит начальник отдела направления «Загородная недвижимость» в компании «ИНКОМ-Недвижимость» и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.

На фоне текущего снижения ипотечной активности интерес к механизму трейд-ин действительно усилился, подтверждает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «На Николоямской».

Вместе с тем некоторые покупатели одновременно используют несколько инструментов: ипотеку (в основном льготную), материнский капитал и трейд-ин.

Как устроен трейд-ин на рынке загородной недвижимости

Чаще всего сделки трейд-ин проходят так:

Покупатель определяет параметры нужного ему дома: метраж, этажность, отделку, расположение и др.
Обращается в агентство недвижимости, которое проводит сделки трейд-ин, и ему подбирают подходящие варианты и схемы покупки. Заключается предварительный договор.
Покупатель вносит первый взнос и продолжает жить в своей квартире, пока его дом строится.
Когда дом достроен, покупатель переезжает, а квартиру отдаёт в зачёт стоимости загородного жилья. При необходимости он доплачивает разницу.

Из-за дефицита предложения на первичном загородном рынке покупатели по схеме трейд-ин рассматривают объекты и на вторичном рынке, отмечают эксперты. В этом случае схема такая:

Агентство подбирает подходящий покупателю дом. Параллельно оценивается квартира клиента, которая пойдёт в счёт оплаты.
Агентство договаривается с собственником загородного дома о заморозке цены на определённый срок — обычно это два-три месяца.
В течение этого срока квартира клиента выставляется на продажу.
После успешной продажи квартиры покупатель дома добавляет необходимую сумму и становится собственником загородного объекта. Но часто сделки проходят не с доплатой, а, наоборот, с прибылью для покупателя дома.

Например, собственник двухкомнатной квартиры продаёт её за 20 млн рублей, а дом покупает за 15 млн рублей. Оставшиеся 5 млн рублей он тратит по своему усмотрению.

«Но настоящий трейд-ин — это передача квартиры напрямую застройщику при покупке дома по договору подряда. Некоторые девелоперы, если видят хорошую цену, продают такие объекты сами, не перекладывая обязанности на покупателя».

Подводные камни

В широком смысле трейд-ин — это вариант альтернативной сделки. У неё есть свои особенности, риски и подводные камни.

Основные препятствия для такой сделки:

Завышенные ожидания покупателей дома от стоимости их квартир. При этом цену они снижать не готовы. В итоге сделка буксует.
Квартиру действительно могут оценить ниже рынка, чтобы продать быстрее, а это невыгодно покупателю дома.
Договор может включать скрытые комиссии и дополнительные платежи, которые не всегда очевидны на старте.
Как и с любой другой недвижимостью, в случае трейд-ин могут возникнуть проблемы с документами: необходимо тщательно проверить юридическую чистоту дома, особенно на вторичном рынке. Если обращаетесь в агентство, это задача риелторов, но имеет смысл вникать в детали и самостоятельно, чтобы исключить человеческий фактор.

«Снижение ключевой ставки и ставок по жилищным кредитам вновь вернёт рыночную ипотеку на главные позиции. Но говорить об этом в ближайшей перспективе пока рано».