31.05.2017 / Недвижимость
Нет комментариев

Адвокат, президент гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов рассказал, на какие вопросы о реновации законодателям предстоит дать ответы, и чего ждать от результатов голосования жителей. Городской закон о реновации принят, федеральный на подходе. Какие, на ваш взгляд, правила реновации пока остались непроясненными? Какие есть «белые пятна»? Пока не решен вопрос, как будет предоставляться компенсация собственникам нежилых помещений. В законе говорится о равнозначности предоставляемого взамен помещения, но это противоречит ст. 35 Конституции РФ, в которой предусмотрено равноценное возмещение. Это два принципиально разных понятия: равноценное помещение – равное по его рыночной стоимости, а равнозначное – той же площади. Если этот момент не будет урегулирован, то собственники понесут значительные убытки, а их конституционные права будут нарушены.

Кроме того, до сих пор не понятно, какие именно решения смогут обжаловать граждане в судебном порядке.

По Конституции РФ, они должны иметь право обжаловать любые решения государственных органов и должностных лиц. Но ранее предлагалось ограничить круг вопросов, которые смогут оспаривать жильцы. Сейчас рассматриваются поправки, которые позволят обжаловать решение о выселении и предоставлении нового жилья, но будут ли они приняты и в каком виде, пока не ясно.

Голосование продлится до 15 июня. Чего ожидаете после объявления результатов?

Скорее всего, голоса жителей разделятся, но большинство все же будет за включение в программу реновации.

Возможны ли новый всплеск недовольства и судебные разбирательства?

Конечно же, это повлечет за собой волну судебных исков по оспариванию результатов голосования. Но маловероятно, что эти споры принесут результаты – голоса будут учитываться через приложение «Активный гражданин» и МФЦ, и тяжело будет доказать, что при учете произошла какая-либо ошибка. Есть еще один способ проголосовать – вынести решение общего собрания собственников, которое будет иметь приоритет над другими видами голосования.

Но это противоречит жилищному законодательству – собрание не может принимать решение о сносе дома. Пока это противоречие никак не урегулировано.

Как долго подобные разбирательства могут длиться?

Если поправки, позволяющие оспаривать решение о выселении, примут, то многие жильцы этим воспользуются. Тогда Москву ждет волна судебных процессов. Ее масштаб можно уже оценить по количеству горожан, которые сейчас выступают против программы – их очень много. А если поправки не будут одобрены, то это может стать в итоге предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, который все же примет сторону граждан. Длиться же такие разбирательства могут долго, но можно ожидать их искусственного «ускорения».

Много ли разбирательств было в первую (лужковскую) волну реновации и чего они касались?

Реновация при Юрии Лужкове носила немного иной характер – она касалась аварийных домов. Причем состояние большинства из них было таким, что оставаться там практически никто не хотел. К тому же переселяли людей в пределах тех же районов, поэтому недовольных было очень мало.

Как вы вообще оцениваете будущую реализацию нынешней программы? Легко ли все пройдет? Что может помешать?

Ожидать того, что реализация программы пройдет гладко, не стоит. Об этом можно судить уже сейчас – по количеству вышедших 14 мая на митинг против реновации (по оценкам организаторов, до 30 тысяч человек), по количеству недовольных на встречах жильцов и по тому огромному количеству поправок и неурегулированных моментов, с которыми никак не определятся чиновники. В дальнейшем затягивать процесс будут многочисленные судебные споры о включении домов в программу.

Допустим, я житель пятиэтажки, которая попала в список по реновации. На переезд согласен, но есть опасения, что переселят в другой район, что жилье будет неравноценным. Чего еще стоит опасаться, и как быть в ситуации, если мои опасения оправдаются?

Любые претензии в связи с реновацией надо выдвигать только в судебном порядке, так как это станет единственным способом повлиять на решение о переселении. Но возможности по обжалованию могут быть сильно ограничены. Надо дождаться окончательной версии закона.

Например, вас переселяют в соседний район. Но если это полностью будет соответствовать критериям переселения, прописанным в законе, то шансов оспорить такое решение практически не будет.

Предположим, выяснится, что 2/3 моих соседей проголосовали за снос, а я оказался в той 1/3, которая против. Но я собственник, это мое жилье, я не считаю мой дом ветхим и переезжать не хочу. Что делать?

В других случаях собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать решение общего собрания, если оно принято с нарушениями жилищного законодательства. Если он не принимал участия в голосовании или был против, то оспорить решение можно, если оно нарушает его права и законные интересы. Заявление можно подать в суд в течение 6 месяцев, когда собственник узнал или должен был узнать о принятии решения.

Но в случае с реновацией обжаловать решение можно будет, только если нарушены правила его проведения. Например, если часть собственников не уведомили или неправильно уведомили о собрании, если не соблюли правила о необходимом кворуме и т.д. Однако обжалование по причине нарушения прав вряд ли будет иметь перспективы, поскольку, скорее всего, суды будут ссылаться на предоставление другого помещения как на способ соблюдения прав граждан и осуществление переселения в интересах всех собственников.

Другая ситуация: человек недавно переехал в пятиэтажку, сделал там дорогостоящий ремонт, у него сохранились все чеки и документы об этом. Взамен он может получить новую квартиру, но с менее дорогим и качественным ремонтом, где все надо начинать сначала. Можно ли через суд добиться компенсации?

Ответ на этот вопрос зависит от того, будет ли в окончательной редакции закона закреплено положение о равноценности предоставляемого взамен жилого помещения. Если да, то ремонт будет учитываться, поскольку равноценное жилое помещение предполагает его аналогичную рыночную стоимость. Правда, ожидать, что новый ремонт окажет какое-то значительное влияние на стоимость квартиры в пятиэтажке все же не стоит. Скорее всего, это будет учитываться лишь в теории, а на практике все получат примерно одинаковые квартиры независимо от ремонта в старых помещениях.

Добиться компенсации через суд вряд ли удастся, поскольку предполагается, что предоставляемые квартиры и так будут на 20-30% дороже.

Если я владелец нежилого помещения в пятиэтажке, которая запланирована под снос, что мне делать? На что я могу рассчитывать?

Собственники нежилых помещений в пятиэтажках находятся сейчас в самом уязвимом положении (еще больше пострадают, пожалуй, только их арендаторы). В законе на данный момент для них предусмотрена либо денежная компенсация, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости объекта, либо равнозначное жилое помещение, то есть аналогичное по площади без учета местоположения. Если в законе останутся предложенные формулировки, то оспорить такое решение будет практически невозможно. Поэтому пока остается только надеяться, что будут приняты поправки, предусматривающие большие гарантии для собственников нежилых помещений, иначе удар по бизнесу (который в любом случае будет значительным, так как многие лишатся выгодных мест) будет еще сильнее.