09.01.2020 / Недвижимость
Нет комментариев

Ушедший год навсегда запомнится на российском рынке недвижимости как время больших перемен. Грядущий год также обещает быть ярким и значимым. РИА Недвижимость рассказывает о главных событиях, ожидаемых на рынке в 2020 году.

Снижение ипотечных ставок

Одной из главных задач нацпроекта «Жилье и городская среда» является доступная ипотека, которая федеральными властями неоднократно называлась основным инструментом приобретения жилья для россиян. Ипотека уже продолжительное время служит сильным драйвером развития всей стройотрасли, поэтому снижения ставок ждут как потребители, так и застройщики.

По итогам октября этого года средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8,84% против ставки 9,67% по ипотеке на вторичное жилье. В 2020 году ставка по ипотеке, согласно нацпроекту, должна приблизиться к показателю 8,7%.

Прогноз Центробанка оптимистичен, в 2020 году регулятор ожидает роста выдачи ипотеки на уровне 20%. Одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заемщиков в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет. Поэтому ЦБ намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.

Тотальная реновация — очередная попытка

Распространить программу реновации жилья на все регионы страны пытаются уже не первый раз. Законопроект о реновации в России, разработанный лидером фракции «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым и главой комитета Госдумы по ЖКХ Галиной Хованской, был зарегистрирован в базе данных Госдумы еще в сентябре 2018 года. Документ предполагал реконструкцию или снос не подлежащих капремонту жилых объектов и строительство на их месте новых домов. За основу при разработке проекта брался опыт реализации столичной программы реновации. При этом, в отличие от московской программы, предусматривалась возможность не сносить, а реконструировать и модернизировать здания.

Тот проект не был поддержан правительством. В отрицательном отзыве отмечалось, что предлагаемые документом правовые механизмы могут стимулировать региональные власти включать в программу жилье, расположенное на земельных участках с максимальной ликвидностью и, соответственно, привести к необоснованному сносу.

Однако в октябре этого года в Госдуму был внесен другой законопроект о всероссийской программе реновации жилья. В этот раз его инициатором стало Заксобрание Санкт-Петербурга, при этом концепция практически не отличается от проекта Миронова и Хованской.

За внедрением инициативы будем следить в 2020 году.

Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ

Стратегия развития строительной отрасли России до 2030 года и стратегии развития ЖКХ на период до 2035 года будут приняты в 2020 году, после чего их планируется объединить в один документ.

Первая стратегия должна охватить сферы жилищного, промышленного и инфраструктурного строительства, рынок строительных материалов и строительной техники, предусмотреть внедрение инноваций. Она уже разработана и находится на рассмотрении в правительстве.

Вторая будет сфокусирована на вопросах технического состояния отрасли, техрегулирования, управления жильем, развития инвестиционного потенциала, городской среде и подготовке кадров. Как отмечал ранее новый замглавы Минстроя Максим Егоров, курирующий теперь сферу ЖКХ вместо Андрея Чибиса, разработчики стратегии столкнулись с тем, что реальных данных о состоянии отрасли ЖКХ нет.

Модернизация сетей ЖКХ с износом более 60%

Несмотря на то, что стратегия развития сферы ЖКХ еще не принята, уже понятно, что одна из главных ее проблем — сильная изношенность коммунальных сетей. Так, сегодня при общей протяженности тепловых сетей 174 тысячи километров длина ветхих сетей составляет 45 тысяч, или 26%. Из 530 тысяч километров водопроводных сетей ветхими являются 198 тысяч (37,4%). Поэтому со следующего года в России должна начаться модернизация коммунальной инфраструктуры со степенью износа более 60%, на которую планируется выделить бюджетные средства в размере 366 миллиардов рублей.

Пока точных параметров программы нет, но известно, что она должна включать меры по привлечению частных инвестиций в сектор. Последнее вызывает особое волнение, потому как неоднократно федеральные чиновники информировали, что система концессий в ЖКХ не работает.

По данным Минстроя, сегодня самое плохое состояние инфраструктуры, где степень износа превышает 60%, в Северо-Кавказском федеральном округе. Плохо дело обстоит и в Сибири, а также в Дальневосточном федеральном округе, Хакасии, Алтайском и Красноярском краях и в Томской области.

Программа поддержки ИЖС

Выполнять амбициозные задачи нацпроекта по части увеличения объемов строительства жилья предполагалось, в том числе, развитием индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В этом году, по прогнозам, в стране будет введено 35 миллионов квадратных метров такой недвижимости (остальной процент из 80 миллионов «квадратов» придется на многоквартирные дома).

Поддержать российское ИЖС призвана планируемая к принятию и запуску в 2020 году федеральная программа. В ее основу ляжет опыт Липецкой области, ставшей «пилотом». Ранее Минстрой внес на рассмотрение в правительство программу развития индивидуального жилищного строительства, предусматривающую стандартизацию частного строительства для возможности снижения ставок по кредитам на возведение индивидуальных домов до уровня, аналогичному ипотеке в индустриальном строительстве.

Кроме того, для поддержки индивидуального жилищного строительства была продлена так называемая «дачная амнистия», которая будет действовать до 1 марта 2021 года и позволит россиянам по упрощенной схеме оформлять в собственность участки и расположенные на них дома.

В 2020 году ожидается принятие еще одного важного для рынка закона — закона об апартаментах. Вице-премьер РФ Виталий Мутко сообщал, что правительство рассматривает введение правового регулирования при реализации апартаментов, так как на сегодняшний день эта сфера не урегулирована.

По его словам, в России строится до трех миллионов квадратных метров апартаментов, однако их статус не позволяет проводить в таком «жилье» регистрацию, потому что с точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира, а механизма перевода апартаментов из нежилого в жилое помещение всё ещё нет.

Законопроект о статусе апартаментов обсуждают уже не первый год. Изначально Минстрой планировал принять документ еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последняя редакция законопроекта была внесена в июле 2018 года первым зампредом комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, однако спустя время была отозвана из парламента.

IPO Airbnb

В следующем году в мире недвижимости может произойти такое событие, как выход на IPO Airbnb, крупнейшей в мире онлайн-площадки для размещения, поиска и краткосрочной аренды частного жилья.

В сентябре этого года компания снова объявила о планах стать публичной и провести IPO в 2020 году (ровно такие же цели озвучивались ею и в преддверии уходящего года). Как и тогда, пока не уточняется, в какой именно форме планирует проводить размещение. По данным Reuters, Airbnb может провести прямой листинг, выпустив акции в свободную продажу без предварительных торгов с участием инвесторов.

В сентябре Airbnb также сообщала, что по итогам второго квартала 2019 года трёхмесячная выручка во второй раз за историю компании превысила 1 миллиард долларов. По данным PitchBook, последняя оценка Airbnb частными инвесторами составила 31 миллиард долларов.

Некрасовская линия метро в Москве

В начале 2020 года полностью откроется Некрасовская линия столичного метрополитена. Изначально было запланировано, что ветка будет вводиться в два этапа, первый участок был запущен 3 июня, когда в отдаленные районы столицы — Некрасовку и Кожухово — пришло метро.

На новую ветку столичной подземки возлагают особые надежды, что она разгрузит сложную Таганско-Краснопресненскую линию, соединяясь с ней пересадкой на «Лермонтовском проспекте». Ее особенность в том, что частично она прокладывается с использованием нового для России метода строительства большим, 10-метров тоннелепроходческим щитом, который позволяет разместить в одном тоннеле два пути.

Строительство «розовой» ветки началось в 2012 году. Линия протяженностью почти 20 километров с девятью станциями пройдет от станции «Авиамоторная» на шоссе Энтузиастов до станции «Нижегородская улица» в начале Рязанского проспекта — далее вдоль Рязанского проспекта за МКАД в районы Жулебино, Косино-Ухтомский и Некрасовка. В рамках первого участка длиной восемь километров работают четыре станции — «Косино», «Улица Дмитриевского», «Лухмановская» и «Некрасовка».

ПИК в Саудовской Аравии

Интересен новый год и тем, что крупнейший российский застройщик ПИК может выйти за пределы страны. Владелец группы Сергей Гордеев заявил, что в Саудовской Аравии имеется большой интерес и спрос на строительные технологии ПИК, и компания совместно с РФПИ обсуждает возможные проекты в этом регионе.

Первые проекты ПИК в Саудовской Аравии могут появиться в 2020 году. Группа рассматривает возможность строительства завода в Саудовской Аравии, а также участие в программе строительства в стране.

Замглавы российского Минстроя Никита Стасишин отмечал, что ведомство готово поддерживать все российские строительные компании, которые заинтересованы в выходе на рынок жилья Саудовской Аравии. Саудиты, по словам замминистра, испытывают большую потребность в новом строительстве. Правда, признавал Стасишин, технологически работать в Саудовской Аравии непросто: «в стране либо жесткие песчаные бури, либо запредельно высокие температуры при производстве работ».

Кстати, осваивать новые горизонты ПИК в следующем году планирует и внутри страны, запуская проекты на Дальнем Востоке.

Мусорная реформа

В прошедшем году тема мусора была в числе самых актуальных и в ряде регионов стала даже причиной социальной напряженности.

В связи с этим в уходящем году по всей стране стартовала реформа мусорной отрасли, которая продолжится и в 2020-м. Комплекс входящих в нее мероприятий должен решить проблему несанкционированных свалок, сократить объемы ввозимых отходов на полигоны и в целом поспособствовать перестройке системы обращений россиян с отходами. Также цель новой системы — уменьшение захоронения мусора и увеличение до 60% доли, которая идет на переработку.

Также с 1 января 2020 года стартует программа по раздельному сбору мусора в Москве, при том, что для столицы, Санкт-Петербурга и Севастополя реформа была отложена до 2022 года. Для сортировки отходов в некоторых столичных дворах уже установили разноцветные контейнеры, а также развесили в домах информационные памятки для жильцов.