01.09.2025 / Недвижимость
Нет комментариев

Юрист объяснил, что делать, если у дачи несколько собственников.

Новые правила в отношении земель и строений садоводческого назначения вступили в силу с 1 сентября 2025 года. В законодательстве появилась фраза: «Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается». Звучит так, как будто у дач и прочей дачной недвижимости теперь не может быть несколько собственников, и это вызвало беспокойство.

«Нет. У таких построек по-прежнему может быть несколько собственников, и они могут владеть недвижимостью в долях. Дом даже можно будет физически разделить на части — так, чтобы было два и больше отдельных входов. Но если раньше это можно было оформить как отдельно стоящий жилой дом или часть дома, то теперь это будет долевая собственность единого строения».

Изменения касаются участков с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Участков, предназначенных для домов блокированного типа — таунхаусов (по сути, домов с единым фундаментом и крышей, но разделёнными стенами), ограничения не касаются.

В России огромное количество домов, которые оформлены в долевую собственность и которыми одновременно могут пользоваться две или даже три семьи, объяснила эксперт. Обычно они появлялись по праву наследования нескольким наследникам. Вступив в права, каждый из наследников делал для себя отдельный вход и возводил внутренние сплошные стены — фактически получался дом на 2–3–4 отдельные квартиры. При этом они могли по обоюдному согласию или через суд прекратить долевую собственность и оформить право собственности на отдельный дом или часть дома, пусть даже в действительности он и не был отдельным.

Нововведение заключается в том, что теперь право собственности будет оформляться строго на долю в едином строении.

«Если раньше можно было выделить долю и обособить строение в соответствии с ней, то теперь этого сделать нельзя — теперь вы сособственники единого строения», — говорит эксперт.

Зачем это нужно

Законодательство позволяло оформлять в собственность часть дома так, чтобы каждому сособственнику было удобно ей распоряжаться — можно хоть самому жить, хоть продать, хоть сдать в аренду. Один собственник при этом не зависел от другого.

Основная цель принятых изменений в законах — запретить делить дома и участки в коммерческих целях, считает специалист.

«Дачные участки предполагают, что на них можно построить один жилой дом — особенно строго этого правила придерживаются в товариществах с садоводческим и огородническим назначением земли. Но со временем собственники, желающие заработать, стали делить свои участки, строить на них дома и либо сдавать их в аренду, либо даже продавать», — объясняет Татьяна Ананьева.

Таким образом, запрет на раздел дома по прежним нормам — очередное звено цепочки запретов коммерческого использования садовых участков.

Впрочем, запрет на коммерческую деятельность на садовых участках введён уже давно, но никто не отслеживал его соблюдения. Теперь, предполагает эксперт, и регулирующее законодательство сформулировано более чётко, и сама техническая возможность продать или сдать части дома сведена к минимуму.

Что делать, если дом уже разделён по старым нормам

Новый запрет не касается ситуаций, когда дом уже разделён на части и оформлен по прежним нормам.

Например: двое сыновей в равных долях унаследовали дом в 2008 году. У обоих на тот момент были свои семьи, и чтобы никто никому не мешал, решили сделать два входа на участок, две входные двери с разных сторон, а посреди дома — глухую стену, которая бы разделяла две части. Оформили всё так, что у каждого возникло отдельное право собственности на отдельно стоящий дом. В таком случае переоформлять документы не придётся.

«По крайней мере, новые законодательные изменения этого не требуют. Если у вас были оформлены доли, то они так долями и останутся. Если было право собственности на отдельный дом, пусть даже в действительности он и не отдельный, — останется право собственности на дом», — говорит юрист.

С 1 сентября такое оформление не разрешается — теперь можно будет оформить только долевую собственность на единое строение. И принимать на регистрацию в Росреестр такой дом тоже будут как единое строение.

Как можно продать свою часть дома в виде доли

Татьяна Ананьева напомнила, что в настоящий момент действует правило преимущественного права на покупку долевой собственности: закон требует сначала предложить купить долю другим сособственникам:

Если они откажутся, тогда можно выходить со своим предложением на открытый рынок и продавать кому угодно, но по цене, которая не превышает предложения сособственникам.
Если сособственники отказываются, отказ надо оформить в письменной форме.
Если продавец не хочет взаимодействовать с сособственниками, то он может направить им уведомление с предложением выкупа, и лучше через нотариуса.