24.06.2019 / Недвижимость
Нет комментариев

Спрос на аренду жилья в крупных российских городах есть всегда. Да, с падением доходов населения этот спрос падает, но отнюдь не до нуля. И даже в ситуации, когда владельцы жилья больше квартиросъемщиков заинтересованы в сделке, есть определенные критерии, по которым арендаторам, скорее всего, откажут.

«Меня однажды забанила Белла Рапопорт, — рассказывает москвичка Анастасия. — И знаешь, за что? У нее был пост про аренду жилья, что-то о том, что человеку с “нерусской” фамилией можно даже не пытаться искать квартиру в России, даже если он гражданин. Ну, я не сдержалась, рассказала о своем опыте — просто для понимания».
Кадр из фильма «Безумные соседи»

Опыт Анастасии и правда довольно яркий: сдала жилье трудовому мигранту, он устроил в квартире ночлежку, вынес мебель, а потом исчез, не заплатив за месяц и оставив долги за коммунальные услуги, из-за которых управляющая компания успела к тому моменту подать на хозяйку в суд.

Однако «дискриминации» со стороны квартирных хозяев подвергаются не только мигранты. «Лента.ру» поговорила с владельцами, зарабатывающими на аренде, и представителями риелторских компаний, чтобы выяснить, каких съемщиков в России не рассматривают или рассматривают в последнюю очередь.

«Сдаю квартиру уже десять лет, — рассказывает петербуржец Георгий. — И вот мои «критерии отбора».
Пол, возраст, семейный статус, ориентация, стиль одежды — все это неважно. Пары с детьми — тут есть «естественное ограничение»: у меня студия с раскладным диваном, так что если в семье малыш, можно без проблем поставить кроватку, а вот если дети постарше — уже не разместятся.

Съемщики с животными — нет. Курящих предупреждаю, что это только на улице, учую запах — штрафую. Что касается такого деликатного вопроса как национальность…

Да, к южанам отношусь с осторожностью. Но вообще говоря, главное, насколько человек воспитан, образован. И российская прописка. Есть еще такой момент как профессия. Я не сдаю, например, сотрудникам силовых структур — могут не заплатить и угрожать потом, прессовать. Ну и, разумеется, сдаю только людям с постоянным доходом.

«Мы сдаем коттедж за городом (Нижегородская область). Для себя решили, что больше не будем принимать компании молодежи, — говорит Наталья. — Это — самые безответственные и неблагодарные наниматели. Также с опаской относимся к группам туристов в дни крупных мероприятий».

«Сдаю жилой дом как ИП. Подбираю по определенным характеристикам, так как опыт большой, и много людей повидал. Поэтому составил примерный список «подходящих», оптимальных квартиросъемщиков, — рассказывает двукратный чемпион Европы по самбо, спортивный блогер Саловати Саидзода. — Это мужчины в возрасте 30−50 лет, если есть супруга, то идеально. Женщину без мужчины почти не рассматриваю — по опыту знаю, что часто могут задерживать оплату. Выбираю квартиросъемщика без детей: с маленькими детьми проблем нахватаешься, соседи жалуются на шум. Что касается домашних животных, рассматриваю только миниатюрных собак, кошек, а также животных в клетках. Не рассматриваю тех, кто употребляет спиртное.
Профессия арендаторов для меня не имеет значения. Главное — требую справку с работы. На сексуальную ориентацию внимания не обращаю, но, например, если явно видна нетрадиционная ориентация, и потенциальный съемщик ее специально подчеркивает, в список первостепенных клиентов он не попадает. Связано это с постоянными конфликтами — да,

Россия светское государство с равными правами, но, как я заметил, для российского менталитета [нетрадиционная ориентация —] это чуждо. Гражданство не имеет значения, как и адрес по прописке.

Сначала ставил приоритеты по национальностям, отталкиваясь от общепринятых стереотипов. Как показала практика, это было самой главной ошибкой. Каждого клиента надо рассматривать независимо от национальной принадлежности. Смотреть на такие черты характера как порядочность, неконфликтность. Это все определяется в течение нескольких дней, как и негативные особенности, вроде агрессивной настроенности, явного национализма и т. п. Поэтому прописываю пункт в договоре об испытательном сроке, где оплачивается 1/3 всей суммы. Если съемщик не проходит этот период, он съезжает, и сумму назад не получает.

Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ, рассказала «Ленте.ру» об опросе, проведенном среди сдающих жилье студентов и слушателей курсов.

«Официально никто не рискует выставлять ограничения по национальному, возрастному или иному критерию. Но могут быть определенные приоритеты, — говорит эксперт. — Нередко не приветствуются в качестве арендаторов гастарбайтеры из Средней Азии и приезжие с Кавказа, из Китая и Вьетнама, — владельцы жилья боятся проблем с полицией, того, что количество проживающих увеличится в разы, что останутся долги после выезда из съемного жилья. Многие владельцы квартир не любят “братьев и сестер”, так как чаще всего так представляются малознакомые друг с другом люди, снимающие вскладчину, и контингент проживающих может постоянно меняться».

«В квартирах экономкласса оптимальные арендаторы — женщина, семейная пара, находящаяся в браке от трех лет, семья с одним-двумя детьми и трех лет или старше. В одно- и двухкомнатных квартирах приветствуются в качестве арендаторов и две молодые женщины возрастом от 25 лет. Допускается проживание небольшого животного, — делится опытом руководитель отдела вторичной недвижимости “Диос-Недвижимость” Екатерина Черникова. — В квартирах бизнес-класса приветствуются семьи из трех-четырех человек (включая детей), где взрослые работают в стабильных компаниях на высокооплачиваемых должностях. Охотно рассматривают иностранцев — особенно европейцев».

К числу нежелательных арендаторов эксперт ожидаемо причисляет строительные бригады, приезжих из средней Азии, владельцев крупных животных. Но не только.
«Владельцы квартир неохотно выбирают в качестве арендаторов мужские компании — от двух человек и более (не обеспечивается чистота в квартире), — говорит Черникова. — К нежелательным арендаторам относятся и люди, занимающиеся мелкой торговлей, — есть риск превращения квартиры в склад».

«Арендодателю хочется не только получать доход от аренды, но и оставить квартиру девственной после арендаторов, — говорит Владимир Новоселов, директор агентства недвижимости Century 21 Victory. — А еще — избежать визита государственных органов, соблюсти чистоту, а еще чтобы соседи не жаловались. Отсюда и нелюбовь к мигрантам, парам с маленькими детьми, студентам, съемщикам с животными и фрилансерам или проектным работникам».

Любопытно, что свои стоп-факторы есть и у владельцев квартир, которые относятся к элитному сегменту и сдаются за сотни тысяч рублей (а то и за миллионы) в месяц. Эти собственники явно не сталкиваются с желающими снять их недвижимость студентами, трудовыми мигрантами или строительными бригадами. Кто же попадает в группу риска?

«Собственника может отвратить от сделки сложная схема оплаты, — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — В нашей практике был случай: одно из посольств снимало квартиру для своих сотрудников. При этом арендатор хотел заключить договор без оплаты, въехать в квартиру и только через месяц, когда посольство перечислит деньги на аренду, оплатить проживание. Искать квартиру пришлось долго, и затем эти арендаторы действительно оказались сложными для владельца жилья — тянули с оплатой, а выселить их не решались: все же сотрудники посольства, есть риск международного скандала».
По схожим причинам владельцы элитного жилья неохотно работают с корпоративными клиентами, которые подбирают жилье для экспатов или командировочных. «Хозяев смущает постоянная текучка арендаторов и непонимание, кто несет ответственность за порчу имущества», — поясняет Екатерина Румянцева.

В компании даже составили свой список самых серьезных страхов владельцев элитных арендных квартир. Оказывается, помимо дипломатических скандалов, такие собственники боятся самых простых вещей: например, что арендаторы испортят мебель или не будут поддерживать порядок в квартире. В число основных причин для страха вошли также: отъезд арендаторов раньше срока, просьбы докупить в квартиру дорогостоящие предметы обстановки, «появление» в квартире детей и животных, несмотря на оговоренный ранее запрет. И, разумеется, квартировладельцы боятся, что их недвижимость будут использовать не по назначению — скажем, под казино или публичный дом. То есть по большому счету страхи те же, что и у собственников недорогих квартир.

Разница разве что в том, что в элитном сегменте собственники чаще всего защищены грамотно составленным договором, жилье застраховано, а риелторы, подбирающие клиентов, всегда готовы прийти на помощь.

В сегменте же бюджетной аренды обе стороны по-прежнему не слишком защищены. Договор найма заключается в простой письменной форме, то есть фактически он может быть каким угодно. Да, есть риелторы, тщательно прорабатывающие договор с учетом интересов клиента и оказывающие ему «постарендную» поддержку, но это уже вопрос рекомендаций.

А в случае с Анастасией, оказавшейся под судом из-за чужих долгов, никакой договор в любом случае не поможет: если съемщик уезжает из страны, выбрасывает сим-карту и больше не выходит на связь, остается разве что искать его самостоятельно. Такая незащищенность — не будем, конечно, забывать, что касается она обеих сторон сделки, — во многом объясняет огромное количество предубеждений, часто откровенно дискриминационных со стороны квартирных хозяев.