16.10.2020 / Недвижимость
Нет комментариев

Наталья Дембинская. Россияне с начала года оформили свыше миллиона ипотечных кредитов. Рынок бурно растет в разгар пандемии. Одна из главных причин — программа льготной ипотеки. В ЦБ предупредили: увеличение объемов жилищных займов может обернуться подорожанием недвижимости и перегревом рынка. Впрочем, пока, уверяет регулятор, беспокоиться не о чем.

Растет как на дрожжах

Ипотека штурмует новые высоты. «По предварительным оценкам “Дом. РФ”, за три квартала этого года выдали более миллиона жилищных займов на сумму около 2,7 триллиона рублей. В сентябре — 180−185 тысяч кредитов почти на полтриллиона», — сообщил гендиректор «Дом. РФ» Виталий Мутко.

Относительно того же периода прошлого года показатели увеличились на 22% в количественном выражении и 36% — в денежном.
Только в сентябре на вторичном рынке оформили кредитов на 280 миллиардов рублей. По сравнению с тем, что было год назад, прирост — 77%, это абсолютный максимум за всю историю ведения статистики.

Дело в том, что с апреля в стране действует программа ипотеки с господдержкой.

Получить заем на приобретение жилья в новостройках по льготной ставке в 6,5% можно до 1 ноября, причем ставка не меняется в течение всего срока кредита — до 30 лет. По оценкам Мутко, в сентябре именно на льготную ипотеку пришлось свыше 90% всех кредитов на новостройки.

Как отмечает Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), господдержкой воспользовались почти 70% новых заемщиков. Для них первоначальный взнос снизили до 15%, а вилку применения ипотеки расширили: льготный кредит можно взять на новое жилье стоимостью до шести миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградских областях — до 12 миллионов.

Программа льготной ипотеки должна завершиться 1 ноября, официальное решение о ее продлении пока не приняли. Однако в Минфине уже есть соответствующий документ.

«Проект постановления подготовлен с целью распространения действия условий льготного ипотечного кредитования граждан Российской Федерации по ставке 6,5% годовых на период до 31 декабря 2021 года», — уточняется в пояснительной записке.

Общую сумму, которую банки могут выдавать по этой программе, предлагают увеличить с 900 миллиардов рублей до 2,8 триллиона. Инициативу ведомства уже поддержали в ВТБ. Как отметил заместитель президента — председателя правления банка Анатолий Печатников, «возможно, это самая эффективная мера поддержки строительной отрасли». Добавим: и производства, и грузоперевозок — очень кстати, когда экономика страдает от коронакризиса.

Риск перегрева

Но глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов предупредил: ипотечные рекорды поднимут цены на жилье.

К началу сентября по программе льготной ипотеки выдали кредитов на 400 миллиардов при лимите 900 миллиардов — то есть еще есть солидный запас. При этом весь ипотечный портфель банков составляет 8,5 триллиона рублей.

Таким образом, пузыря на ипотечном рынке пока можно не опасаться. Однако, когда программа закончится, спрос на квартиры и цены упадут. «Если в этот момент произойдет очередной кризис и у людей снизятся доходы, кредитные риски для банков существенно вырастут», — указал Данилов.

Ипотечный рынок растет на фоне снижения доходов населения и структурной слабости экономики. Довольно неприятное сочетание, негативно влияющее на уровень занятости. И все же ни в 2008-м, ни в 2014-м это не приводило ни к массовой безработице, ни к массовому дефолту ипотечных заемщиков.

«Сейчас просроченная задолженность — порядка одного процента. Доля ипотечного долга в ВВП — менее десяти процентов, тогда как, к примеру, в США в 2007 году перед кризисом было 78%. Поэтому страхи перегрева или пузыря, на мой взгляд, сильно преувеличены», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Тем не менее в целесообразности продления льготной ипотеки в нынешнем формате эксперты все же сомневаются. Сложилась достаточно нестандартная ситуация — рекордное расхождение цен на первичном и вторичном рынке. Так, первичное жилье даже на этапе начала строительства дороже вторичного в сопоставимых районах и объектах. А цены на вторичном рынке соответствуют первичному со сроком сдачи больше года.

По мнению аналитика ИК «Фридом Финанс» Евгения Миронюка, подобные программы субсидирования целесообразно запускать с определенным интервалом — чтобы строительный рынок успевал адаптироваться. Иначе возникает пузырь на первичном рынке, а завышенная цена объектов, которые завершат через полтора-три года, не оправдывает риски недостроя — достаточно высокие, несмотря на изменения в 214-ФЗ (федеральном законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

Разумные риски

Одиннадцать лет назад глобальному экономическому спаду предшествовал ипотечный кризис в США. Тогда американские банки в условиях резкого сокращения спроса на кредиты придумали новый продукт — «субстандартную ипотеку» с пониженными требованиями к заемщикам.

Чтобы минимизировать риски невозврата, на ипотечные облигации стали выпускать производные инструменты — деривативы. То есть новые обязательства с доходностью, привязанной к риску обычных ценных бумаг. Деривативы на менее рискованную часть были не такими доходными и с повышенным рейтингом надежности, на высокорисковую — наоборот.

Инвесторы раскупали «низкорисковые» инструменты как горячие пирожки, пока не выяснилось, что просрочки по ипотечным кредитам побили все рекорды.

В России ситуация иная.

Несмотря на льготные ставки, требования к заемщикам по-прежнему достаточно жесткие. Прежде всего, первоначальный взнос в 15% — серьезная сумма, позволяющая судить о финансовой состоятельности клиента.

С другой стороны, у банков безопасный «риск-аппетит» при формировании портфелей ипотечных кредитов. Сейчас уровень плохих ипотечных кредитов крайне незначительный — не больше 1,6%. Ипотечные кредиты — многоструктурный и застрахованный продукт.

Уровень неплатежей

В случае повторного карантина, закрытия организаций и потери рабочих мест кредитная нагрузка действительно резко усилится. Если неплатежи на ипотечном рынке превысят 12% — это уже кризис. Но тогда вмешается государственный регулятор.

«И при таких неплатежах, как показывает международная практика, серьезных неприятностей можно избежать, если Центробанк оперативно поддержит рынок недвижимости: начнет операции репо с ипотечными бумагами или прямую скупку этих активов», — отмечает ведущий аналитик QBF Олег Богданов.

В общем, хотя отдельные признаки ипотечного пузыря в России все же наблюдаются, того, что было в США, не произойдет. Это связано и с меньшим числом производных финансовых инструментов, базовым активом для которых выступает недвижимость.

Кроме того, ставки по ипотеке в России фиксированы, в отличие от США, где заключают договоры с плавающей ставкой.

Ипотечный портфель банков России — около семи процентов ВВП. А в США — более 60%, добавляет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Еще одно важное отличие: кризис 2008 года в США был связан не только с невыплатами по ипотеке, но и с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке.

В качестве закладных использовали ипотечные ценные бумаги. В России этого практически нет. Даже если каждый второй заемщик не сможет платить по ипотеке, это не обрушит экономику.