10.10.2016 / Недвижимость
Нет комментариев

Что делать – срочно покупать или ждать, пока квартиры еще подешевеют? У экспертов разные мнения.

Почему заволновались покупатели новостроек?

Осень на рынке недвижимости всегда считается высоким сезоном, покупатели в это время традиционно активны. И этой осенью наплыв покупателей весьма заметен.

Начиная с августа мы фиксируем рост спроса на квартиры в наших проектах на 20%. Следующие два месяца обещают быть не менее активными.
Рост спроса объясняют тем, что покупатели спешат оформить кредит на покупку жилья, пока действуют выгодные условия господдержки ипотеки, поскольку пока не понятно, будет ли эта программа продлена.

Кроме того, вернулись частные инвесторы (в связи с уменьшением доходности по банковским депозитам после снижения ключевой ставки Центробанка). И их возвращение, считает эксперт, будет способствовать росту стоимости квадратного метра – уже до конца года на 5-7%.

Но это коснется самых ликвидных проектов – с хорошим расположением, удобной транспортной доступностью, интересной концепцией и развитой инфраструктурой. На рост цен будет влиять как стадия готовности объектов, так и инфляция.

Предпосылки для роста цен есть: себестоимость проектов растет, что вынуждает застройщиков пересматривать условия продажи жилья»\.
Но действительно ли будет рост цен?

Есть мнение, что ценовое дно пройдено, и осенью цены на квартиры будут расти. «Думаю, к декабрю мы увидим динамику не менее 7-10% в среднем по рынку, – уверен Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». – Собственно, это не новость, цены разогреваются еще с лета».
Больших скидок (как в 2015 году) покупателям уже никто не дает, утверждает эксперт. Различные акции, причем не разовые, а системные, пролонгированные, встречаются лишь в проблемных проектах, где есть трудности с финансированием.

Но есть и другие мнения. Да, запаса для падения цен почти не осталось – почти все застройщики, особенно в Московской области, уже и так предлагают максимальные скидки, пояснила Юлия Крылова, генеральный директор «Ленхард Девелопмент». Но, по ее мнению, и предпосылок для роста нет: «Цены на новостройки осенью останутся на том же уровне. Не будет ни резкого снижения, ни резкого роста. Отсутствие роста обусловлено все еще нестабильной экономической ситуацией, падением доходов населения».
Не способствует росту цены квадратного метра и большой объем нового жилья. Только в границах старой Москвы на продаже стоят 377 корпусов с квартирами и 130 корпусов с апартаментами.

И практически ежеквартально на рынок поступают новые проекты – в том числе в доступном массовом сегменте (в основном комфорт-класс). В течение следующих нескольких лет на рынок новостроек Москвы выйдет более 10 млн кв.м жилья.

Поэтому, несмотря на оживление рынка и рост покупательской и строительной активности, никакого резкого скачка стоимости жилья ждать не стоит.

Из-за снижения платежеспособности населения (по данным Росстата, только в августе 2016 года падение составило 8,3%), новые проекты выходят по «антикризисным» ценам, что будет нивелировать рост цен в активно строящихся проектах. Таким образом, средняя стоимость кв.м по итогам осени, скорее всего, останется примерно на таком же уровне.
Поможет ли вторичному рынку «тринадцатая» зарплата?
Рынок вторичного жилья не «оживила» даже осенняя активность. Товара на нем с избытком, а покупателей больше не становится.

Рынок настолько огромен, что текущего спроса не хватает на все предложения, и конкуренция между объектами очень высокая. Покупатели ждут улучшения своего финансового положения, появления доступных кредитов, а больше всего – снижения стоимости квартир.

Возможно, рынку помогло бы снижение ипотечных ставок, и такая тенденция есть – в рамках недавнего заседания ЦБ РФ ставка снова была снижена на 0,5%.

Тем не менее в условиях высокой конкуренции собственникам нужно быть готовым к ценовым уступкам и этой осенью. В среднем сейчас при покупке можно сэкономить 100–400 тыс. руб. в сегментах эконом и комфорт, однако скидки бывают и больше.

Ждать каких-либо изменений в ближайшее время не приходится.
Вторичный рынок жилья как минимум год будет находиться в стагнации. То есть до следующей осени спрос будет оставаться на прежнем уровне. К сожалению, у людей практически нет на руках свободных денег.

По его словам, единственный всплеск покупательской активности, вероятно, возможен в конце декабря. Это традиционный период высокого спроса на рынке недвижимости, что связано с выплатой бонусов на работе, «тринадцатой зарплаты» и пр. Осенью же на вторичном рынке возможно снижение цен на 1-2%.
Не надо иллюзий?

На первый взгляд может показаться, что ситуация на рынке улучшилась. Цены на вторичное жилье стабилизировались и даже немного подросли за лето – со 170 до 175 тыс. руб./кв. м. На рынке новостроек из-за активизации покупателей некоторые застройщики тоже объявили о грядущем повышении цен осенью. Но эта активизация может оказаться обманчивой.

Активность возросла из-за демпинга: за год средние цены и на первичном, и на вторичном рынке снизились примерно на 10%, и это без учета дополнительных скидок. То есть новые покупатели появились исключительно из-за того, что жилье стало доступно людям с маленькими бюджетами.

«Если сейчас застройщики и продавцы на вторичном рынке решат ответить на повышение спроса ростом цен, то сразу потеряют этих покупателей – людям с большими бюджетами взяться неоткуда, поскольку доходы не растут, а сбережения в основном уже потрачены в моменты скачков курсов.

В этом случае вслед за активизацией может наступить новый спад – что в сделках, что в ценах. Продавцам нужно помнить, что единственный способ поддержать активность на рынке – доступные цены на жилье», – резюмирует эксперт.