04.03.2019 / Недвижимость
Нет комментариев

Почему покупать недвижимость в Тайланде и на Маврикии выгоднее, чем в Лондоне или Берлине.

В 2018 году компания Knight Frank отметила растущий интерес к экзотическим направлениям со стороны ультрасостоятельных людей, которые приобретают курортную недвижимость как для собственного проживания, так и под коммерческие проекты. Например, за последние три года количество запросов на мальдивскую недвижимость выросло на 15%, а на недвижимость в Тайланде — на 25%.

После достаточно продолжительного застоя в российской экономике в некоторых ее секторах наметился переход к восстановлению, а бизнес естественным образом адаптировался к текущим условиям. Для рынка недвижимости это означает, что состоятельные люди перешли от выжидательной позиции к предметному рассмотрению новых приобретений и непосредственно к покупке. Доходность от недвижимости в Европе обычно ниже, чем на экзотических курортах, поэтому покупатели с целью диверсификации портфеля рассматривают приобретение объектов в развивающихся регионах, где можно получить более высокий доход от девелоперских проектов, соинвестирования и сдачи в аренду.
Доходность квартиры от сдачи в аренду в Лондоне или Берлине будет не более 3−4%, тогда как в Таиланде или на Маврикии можно получать до 10%.

Подобное отличие связано с активным развитием рынка экзотических направлений, их востребованностью у туристов и пока невысокой по сравнению с Европой стоимостью.

Половина клиентов компании, которые вылетали на просмотры в эти новогодние праздники, отправились в Тайланд, на Сейшелы и на Маврикий. Обычно покупатели жилья на островах не проживают там в течение всего года (в лучшем случае пару месяцев) и часто сдают недвижимость в аренду в оставшееся время. Именно поэтому самый популярный формат объектов — это сервисные апартаменты, когда жилые комплексы и виллы находятся под управлением гостиничной сети в период отсутствия собственника. Соинвестирование в строительство таких проектов может быть особенно прибыльным — в среднем 25% годовых. В случае с европейскими курортами сдать в аренду дом на время отсутствия собственника сложней: не имея управляющего, ему приходится подключать к этому свои ресурсы или нанимать подрядчика. При этом в Европе и конкуренция, и предложение несравнимо выше, а значит, найти арендателя гораздо сложнее.

Основываясь на точечных запросах клиентов, Knight Frank выделяет пять экзотических направлений, особо популярных у состоятельных россиян.
Маврикий

Интерес к недвижимости на острове растет во многом благодаря государственной программе PDS (Property Development Scheme). В рамках программы при вложении от $500 000 инвестор автоматически получает постоянный вид на жительство. Кроме того, все большему притоку инвесторов способствует необременительная налоговая политика островного государства.

В стране отсутствуют налоги на наследство и прирост капитала, а также таможенная пошлина.

Для зарубежных компаний предусмотрены 80% налоговый кредит, 15% ставка на рентный доход, 5% регистрационный сбор с одной сделки, и наконец, свободный возврат прибыли, дивидендов и капитала. Для острова в Индийском океане Маврикий отличается завидной экономической и политической стабильностью: кризисы не касались страны уже 37 лет.
Как следствие, в стране стремительно развивается рынок премиальной недвижимости. На нем преобладают предложения от $300 000 до $2 млн за апартаменты и от $1 млн до $4 млн за элитные виллы.

Но все же наибольшей популярностью у иностранцев на острове пользуются сервисные апартаменты, находящиеся под управлением гостиничных операторов. Подобный формат позволяет собственнику проводить на острове небольшое количество времени (в среднем полтора месяца в год), а во время своего отсутствия получать регулярный доход в размере от 5% годовых.

Как и в любой точке мира, недвижимость на береговой линии является наиболее дорогостоящей. Так, в центре острова двуспальные апартаменты обойдутся в $200 000, а вилла будет стоить около $300 000. Тогда как ближе к океану цены на апартаменты стартуют в среднем от $350 000, а на дом — от $800 000. Влияние на стоимость оказывает и то, что береговая линия практически полностью находится в государственной собственности, а застройка там разрешена на арендованных участках с возможностью продления контракта.
Мальдивы

Мальдивы включают в себя 1192 острова, каждый из которых уникален по-своему. Между ними нет регулярного транспортного сообщения, а большая часть перемещений производится посредствам вертолетов, катеров или же гидросамолетов. Также отсутствует общественный транспорт как таковой — на островах предпочитают велосипеды и пешие прогулки. Именно поэтому Мальдивы отличаются особенно чистой экосистемой. Даже дома выполнены исключительно из природных материалов и не строятся выше двух этажей.

Местное законодательство позволяет приобретать объекты исключительно на правах долгосрочной аренды. Кроме того, страна примечательна тем, что предлагает покупателям не просто участки под застройку, но и целые острова.

Иностранным инвесторам выгоднее всего приобретать уже готовый бизнес в виде коммерческой недвижимости или же острова с целью их застройки. Стоимость второго варианта будет завесить от многих факторов, однако в целом объект площадью около 2 га обойдется покупателю в $2,8 млн, а остров площадью 19 га в $19 млн.
Таиланд

Таиланд особенно ценится за свое разнообразие. В стране контрастов можно найти как уединенные пляжи и уголки нетронутой природы, так и шумные улицы городов, которые никогда не спят. Находиться в королевстве иностранцам комфортно и безопасно, особенно благодаря развитой инфраструктуре. Транспортное сообщение есть практически с любым местом на карте, а местные жители легко найдут общий язык на уровне базового английского.
В стране активно развивается не только кратковременный туризм, но и практика длительного проживания. Это связано с относительной дешевизной жилья.

Стартовая цена для Пхукета составляет порядка $100−150 тысяч за небольшие студии под сдачу в аренду.

Виллы с участками в охраняемых поселках обойдутся по меньшей мере в $1−1,5 млн долларов.

Привлекают иностранных инвесторов в Таиланде и отсутствие налога на недвижимость (только единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте — 2−3% от стоимости объекта), невозможность конфискации жилья, а также добровольный порядок страхования. Созданные государством условия для ведения бизнеса обеспечивают возможность инвесторам получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду или эксплуатации гостиничных комплексов.
Барбадос

Барбадос среди стран Карибского бассейна выделяется развитой экономикой, политической стабильностью и одним из самых низких уровней преступности. Процент грамотного населения в стране один из самых высоких в мире (98%).

Для граждан России установлен безвизовый режим сроком на 28 дней с момента въезда в страну, а ввоз иностранной и местной валюты не ограничен.

Но главным преимуществом для иностранных инвесторов можно считать отсутствие ограничений на покупку недвижимости.

В настоящий момент средняя стоимость элитной недвижимости за 1 кв. м здесь составляет около $9,5 тыс. После кризиса 2008 года цены на рынке недвижимости стали более доступными, что привлекло большое количество новых покупателей и подняло общий уровень предложения. Так стоимость стандартных апартаментов с одной спальней начинается от $350 тыс., с двумя спальнями от $550 тыс., а виллы от $1 млн до $10 млн. В среднем же входной порог для иностранных инвесторов составляет около $2 млн.
Сейшелы

Республика Сейшельские острова — самая маленькая из стран Африки с площадью 455 кв. км. Государство занимает 115 острова, но заселены только 33 из них. И хотя власти последнее время уделяют особое внимание развитию промышленности, основным доходом в бюджет остается туризм и иностранные инвестиции.

Государством выдается месячная виза при въезде в страну, срок которой легко может быть продлен до полугода.

Транспортная инфраструктура достаточно развита, есть и морские, и воздушные пути с регулярным сообщением.

Один из островов архипелага принадлежит российскому миллиардеру Михаилу Прохорову. Однажды побывав там на праздновании Нового года, бизнесмен всерьез заинтересовался страной, а после приобрел Нор за €25 млн.

Цены на дома и виллы начинаются от $195 тыс. При этом дом на побережье обойдется по меньшей мере в $1,15 млн. Апартаменты — наименее популярный тип недвижимости на Сейшелах. Их стоимость в среднем составляет $7 тыс. за 1 кв. м на первичном рынке, и предложения крайне ограничены.