23.03.2023 / Недвижимость
Нет комментариев

Каждый человек, который планирует покупку квартиры, так или иначе сталкивается с вопросом, как сэкономить. Одним из ответов может быть наличие ремонта. Но тогда возникает другая дилемма — что выбрать: новостройку с отделкой от застройщика или вторичное жилье, куда можно заехать сразу. На каком варианте остановиться и как не переплатить, желая сократить траты, читайте далее.

На первый взгляд, при сравнении новостройки и квартиры на вторичном рынке с ремонтом выигрывает первая. Стоимость работ уже включена в цену жилья (что выгодно, например, при ипотеке), проложены новые коммуникации, не нужно утилизировать старые вещи, оставшиеся от предыдущих хозяев. Но данная логика верна только при условии, что работы были выполнены качественно. «Такое, к сожалению, встречается нечасто. Как правило, ремонт в домах на первичном рынке выполняется потоковым методом специалистами не самой высокой квалификации и с использованием бюджетных строительных материалов, — рассказывает архитектор бюро «АрхОснова» Игорь Берёзкин. — Тем не менее низкое качество работ можно встретить и на вторичном рынке. Особенно, если квартиру делали не под себя, а специально под продажу. Так что здесь пока 1:1».

Отделка от застройщика

В подавляющем большинстве случаев люди, которые покупают жилье, хотят въехать в него как можно скорее. Если застройщик предлагает черновую отделку или White Box, справить новоселье на следующей день после выдачи ключей вряд ли получится. На ремонт нужно будет потратить и время, и деньги. Во вторичном жилье (конечно, зависит от его состояния) в этом плане проще: переехать можно почти сразу, а бюджет на ремонтные работы расходовать постепенно.

Однако полезно знать, что при сравнении цен на ремонт от застройщика и ремонт, который вы будете производить самостоятельно, как правило, экономичнее первый вариант. «Стоимость работ у девелопера будет на 25–30% ниже, потому что у застройщиков есть возможность приобретать отделочные материалы по оптовому прайсу», — приводит цифры директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Фёдор Ушаков.

Скрытые дефекты

Немногие знают, что капитальный ремонт в новостройке желательно проводить не как только заехали, а через год после завершения строительства дома. Нужно дождаться окончательной усадки здания, иначе в процессе может пострадать чистовая отделка, рассказывает Игорь Берёзкин.

Схожего мнения придерживается и руководитель юридической фирмы КОДЕСТ Юлия Кочаровская, которая предупреждает, что в новом жилье не всегда можно сразу увидеть скрытые проблемы, а их устранение — не самое дешевое удовольствие. «Такие дефекты, как промерзание стен, холод в квартире ввиду несоответствия СНИПаМ и ГОСТам, в новых квартирах проявляются через какое-то время и могут зависеть, к примеру, от сезона. В этом плане «вторичка» выгоднее, так как дома «со стажем» обычно построены давно и их минусы на поверхности», — добавляет Юлия Кочаровская.

Состояние инженерных систем

Пожалуй, самые важные в плане ремонта отличия квартир на первичном и вторичном рынках — состояние инженерных коммуникаций, особенности конструкции, высота потолков, необходимость проведения демонтажных работ.

«В старых домах коммуникации часто в плохом состоянии, поэтому там приходится реконструировать все: переваривать стояки холодного и горячего водоснабжения, отопления, менять проводку. Из-за последнего, кстати, нужно переносить электрощиток с автоматами из подъезда в квартиру. В новостройке обычно уже готовы системы отопления и водоснабжения, а щиток с автоматами и так находится внутри жилья. Благодаря этому ремонт новой квартиры обходится дешевле», — рассказывает начальник сметно-договорного отдела компании «Ларссон» Алексей Куприянчик.

Вместе с тем, как отмечает Игорь Берёзкин, конкретно вам может повезти и с вашей квартирой со вторичного рынка все будет в порядке. Но проблемы с инженерией могут быть у соседей. В этом случае ремонт грозит усложниться или затянуться. Так что данная отличительная особенность может свести на нет все преимущества «вторички».

Это полезно!

О состоянии коммуникаций можно судить не только по ржавой воде, вытекающей из труб, но и по возрасту дома и сроку, прошедшему после капитального ремонта. Получив эти данные, вы сможете сопоставить их с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий Госкомархитектуры». «Этот документ устанавливает межремонтные сроки службы для ряда конструктивных элементов и инженерных сетей. К примеру, для газовых внутридомовых трубопроводов интервал охватывает 20 лет, для трубопроводов холодной воды из оцинкованных стальных труб — 30 лет, для трубопроводов горячей воды из тех же труб колеблется от 10 до 30 лет, для электрооборудования — от 10 до 20 лет», — комментируют эксперты Школы ремонта «Леруа Мерлен».

Особенности конструкции дома

«Особое внимание стоит уделить черновой отделке, так как это основа всего ремонта. Во всех новостройках технологии ее реализации примерно одинаковые, — продолжает Алексей Куприянчик. — И там можно применять любые виды смесей. В старых домах так не получится: если перекрытия деревянные или комбинированные монолитно-деревянные, придется реставрировать изначальную конструкцию, а это выходит дороже. Пренебрегать материалом перекрытий нельзя: если залить поверх них тяжелую бетонную стяжку, дерево может не выдержать. Соответственно, затраты на ремонт возрастут на порядок».

Высота потолков

«Высота потолков в жилье на вторичном жилье чаще всего достигает 2,55–2,65 м. Важно понимать, что при капитальном ремонте 5–10 см «съест» отделка пола и потолка и высота помещения станет еще ниже. Этот момент следует учесть на этапе дизайн-проекта, чтобы потом низкий «верх» не вызвал давящее ощущение и не пришлось прибегать к разного рода ухищрениям», — уточняет Куприянчик.

В новостройках же высота чернового потолка колеблется от 2,75 до 3,30 м (зависит от ЖК и класса объекта). В этом случае простор для воплощения идей и список доступных материалов у покупателей больше.

Дополнительные работы

Если нужно возводить стены, демонтировать старую отделку или переваривать стояки, ремонт выходит дороже. Две последних опции часто можно встретить в квартирах вторичного рынка. Но даже в стандартных работах есть разброс по ценам. «Например, работы по покраске стен по цене выходят выше оклейки обоями из-за сложной подготовки поверхностей, но ниже, чем покрытие декоративной штукатуркой», — рассказывает Алексей Куприянчик. Это тоже стоит иметь в виду, если вы хотите сэкономить на ремонте вне зависимости от принадлежности объекта.

Выбор между новостройкой и вторичным жильем — всегда компромисс. Не бывает такого, чтобы все было идеально. Тем не менее эксперты советуют оценивать квартиру не по качеству ремонта, который поддается корректировке, а исходить из более важных параметров, которые невозможно изменить: планировки и возможности ее трансформации, ориентации окон по сторонам света, окружающей инфраструктуры и т. д.