20.09.2022 / Недвижимость
Нет комментариев

Покупать жильё в целом непросто. Надо учесть массу нюансов. И один из вопросов, о который будущий владелец недвижимости спотыкается, — новостройка или вторичка? У каждого из вариантов есть свои поклонники, но ни про один нельзя сказать: этот определённо лучше. Всё зависит от ваших потребностей и желаний.

Разберём основные критерии, по которым стоит сравнивать вторичное жильё и квартиры в новостройках, чтобы легче было определиться с выбором.

Простота сделки

При покупке на вторичном рынке нужно помнить о множестве мелочей. Например, убедиться, что квартира не в залоге, продавец адекватен, его супруг не против продажи недвижимости и так далее. Если тщательно не проверить все документы, есть риск, что через несколько лет сделку признают недействительной. Квартиру придётся освободить и судиться, чтобы вернуть деньги. А потому покупка требует внимательности и нередко помощи юриста или риелтора.

Кроме того, при приобретении объекта в старом жилфонде зачастую приходится участвовать в цепочке сделок. Ваш продавец тоже покупает квартиру, как и его продавец — и так далее. Иногда эти цепочки довольно длинные. И если одно звено выпадает, без сделки остаются все.

Главная опасность при покупке новостройки — риск нарваться на мошенника. Для их жертв даже специальный термин есть — обманутые дольщики. Недобросовестная компания раньше могла продавать квартиры по нескольку раз или вовсе недостроить объект. И покупатели лишались денег.

Ситуацию отрегулировали законодательно. Теперь средства дольщиков отправляются на эскроу‑счета. Когда дом готов, деньги переводят застройщику. Если этого не происходит, средства возвращают покупателю.

То есть в целом приобретать квартиру в новостройке стало безопаснее. У недвижимости нет никакой истории, так что проверить надо только добросовестность застройщика. А ещё новое жильё находится в прямой продаже и реализуется безо всяких цепочек.

Ипотечные условия

Начать стоит с того, что на квартиру в старом жилфонде получить ипотеку и вовсе бывает проблематично. Сложнее всего взять кредит на жильё в домах, построенных раньше 60‑х годов XX века. А среди них встречаются и крепкие «сталинки», и дореволюционные здания с капремонтом, которые не теряют привлекательности.

Банки в целом охотнее дают ипотеку на жильё в новостройках. Такие сделки проще оформлять. Выше мы уже разобрались, с какими нюансами можно столкнуться при покупке вторичного жилья. Это означает, что менеджеру нужно потребовать у клиента и сложить в папку кучу справок. С новостройками всё прозрачнее. Да и перечислить деньги на счёт юрлица проще, чем заморачиваться с безопасными расчётами для физлиц, чтобы все были довольны.

Разницу часто будет видно и в процентных ставках для новостройки и старого жилфонда. Иногда она значительная, иногда нет. Например, «Альфа‑банк» предлагает кредит под 7,89% для нового жилья и 8,29% — для вторичного, а «Открытие» — 8,8% и 8,9% соответственно.

Различия становятся заметны, если покупатель может претендовать на льготные условия или программы господдержки. Например, часто банки в партнёрстве с застройщиками снижают ставки на кредит для покупки жилья в конкретном микрорайоне. Программа льготной ипотеки, которую решили продлить до 1 июля 2022 года, распространяется только на новые квартиры, как и кредит под 6% для семей с детьми.

Всё это может качнуть весы в сторону новостройки.

Планировка

Если оценивать ситуацию в среднем, современные планировки выглядят более продуманными, чем в старых домах. Обычно речь идёт как минимум о функциональном коридоре и большой кухне. А во многокомнатных квартирах можно встретить и два санузла.

Для застройки советского периода более характерны крохотные кухни, проходные комнаты, что не всегда удобно. О дореволюционных домах и говорить нечего — там планировки могут быть самыми замысловатыми. Когда огромные барские квартиры превращали в маленькие, нарезали их часто очень странно.

Перепланировки контролирует государство. Для них существует много правил и ограничений. А потому покупать стоит квартиру, стены которой вас по большей части устраивают. И не все готовы искать бриллианты в старом фонде, если можно купить новую типовую квартиру и получить более‑менее вменяемую планировку.

Здесь самое время вспомнить о важном. Застройщики иногда предлагают так называемые квартиры свободной планировки, то есть помещения без внутренних стен. Подаётся это как вариант для вашего удобства. Мол, ставьте их где угодно. Но чаще всего в проекте имеются перегородки. И возводить их придётся именно там, где они нанесены, иначе это будет нарушением закона. Застройщик так экономит на возведении стен, отдавая вопрос на откуп тем, кто приобретёт жильё. Имейте это в виду, если присматриваетесь к свободной планировке.

Отделка

В новостройках покупателям предлагают в основном два вида отделки: черновую, когда выполнен минимум работ, и чистовую под ключ. Первый вариант хорош тем, что покупатель не переплачивает за ремонт, который сделан не по его вкусу. Но на приведение квартиры в порядок потребуются время и деньги. Чистовая отделка предполагает, что можно сразу въехать и жить. Качество материалов и работ при этом остаётся на совести застройщика. И рассчитывать, что оно будет высоким, приходится редко. Но, по крайней мере, вас встретят новая сантехника, работающие розетки и выключатели и так далее.

Вторичка в этом смысле предполагает большое разнообразие вариантов. Здесь покупателя могут ожидать:

черновая отделка: хозяева начали ремонт, но решили продать квартиру;
стильный качественный ремонт;
свежая отделка‑ширма, которую выполнили на скорую руку для продажи, чтобы скрыть недочёты квартиры, и которая долго не продержится;
доисторический ремонт, но квартира при этом в хорошем, ухоженном состоянии;
тлен и разруха, текущие трубы, сантехника с сантиметровым слоем грязи и дыры в полу;
«элитный», но безвкусный ремонт, за который владельцы хотят ужасно много денег.

Если всё это суммировать, то на деле есть два варианта: когда срочный ремонт нужен и когда не нужен. Преимущество второго случая в том, что можно въехать в квартиру сразу и не тратить деньги на аренду жилья, пока приводите в порядок собственное. Это особенно прекрасно при ипотеке. Если же на счету сумма, которой хватит и на покупку жилья, и на его обновление, отделка не имеет такого грандиозного значения.

Срок переезда

На дату вселения влияет не только необходимость ремонта. Квартиры в новостройках начинают продавать, когда самого дома ещё фактически нет. Так что иногда приходится годами арендовать жильё в ожидании ключей от застройщика. Со вторичкой ничего не изменилось: если отделка присутствует, заезжать можно сразу.

Шумные ремонтные работы

Представьте среднюю новостройку. Люди покупали квартиры на разных этапах возведения дома, а ключи жильцам выдали примерно в одно и то же время. И все они начинают делать ремонт. Соответственно, стоит быть готовым к шуму, который растянется на несколько лет.

Для новостроек в региональных «законах о тишине» обычно даже устанавливают свои условия. Например, в Москве что‑то громко ремонтировать запрещено с 19 до 9 часов и с 13 до 15, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Но в новостройках в течение первых полутора лет ремонт можно делать с 7 до 23 часов без перерыва и выходных.

От шума не страхует даже покупка квартиры в доме с чистовой отделкой. Просто ремонты будут ещё больше растянуты во времени, потому что соседи станут затевать их в разные периоды. В старом жилфонде, разумеется, от чужого ремонта тоже никто не застрахован. Но вряд ли его будут делать все разом. И обычно в таких домах квартир всё же несколько меньше.

Что касается прочих шумов, здесь многое зависит от качества звукоизоляции. А она может быть ужасной и в старых, и в новых домах.

Качество коммуникаций

В новых домах коммуникации определённо новые. В старых — как повезёт. Сети периодически меняют, так что и во вторичке можно обнаружить трубы и батареи, которые только установили. Обычно всё видно невооружённым глазом ещё при просмотре объявлений о продаже квартир.

А вот с проводкой возможны сюрпризы. В старом жилфонде есть риск столкнуться с острой нехваткой розеток — раньше они просто не нужны были в таком количестве. Ещё ветхая проводка пожароопасна. И часто в старых квартирах не хватает электрической мощности для всех современных приборов. Увеличивать её — целое приключение. Это может быть важно, если вы любите одновременно включать пылесос, микроволновку и обогреватель.

Район

По очевидным причинам новостройки в основном возводятся там, где есть свободные территории, — ближе к окраинам. В центре новые дома тоже иногда строят, но продают по космической стоимости. Так что тем, у кого огромных денег нет, но жить в центре хочется, остаётся только вторичка. В спальных районах уже можно выбирать между новостройками и старым фондом.

Инфраструктура

Если одинокая новостройка выросла в старом районе, проблем с инфраструктурой не будет. Здесь есть садики, школы, поликлиники, магазины и всё, что нужно для жизни. Если новостроек в старом районе несколько, уже сложнее: существующие объекты могут не справиться с увеличившимся количеством людей.

В новых районах с инфраструктурой всё будет нерадужно. Обычно застройщики на макетах показывают и парки, и поликлиники, и всё-всё-всё. Конечно, рано или поздно новый район неизбежно станет обжитым. Но нужно быть готовым к тому, что часть обещанного существует лишь в проекте, а всё остальное появится нескоро. Например, иной ребёнок может пойти в школу, не дождавшись детского сада.

Контингент

Обычно фанаты новостроек отрицают вторичку из‑за плохого соседства. Якобы там будут ворчливые пенсионерки, пьяницы и прочие проблемные жильцы. А в новостройки заезжают люди, у которых есть деньги на покупку квартиры, значит, всё будет в порядке.

Кажется, эта мысль не совсем справедлива:

Наличие денег вообще никак не характеризует человека. Возможность приобрести жильё не связана с воспитанием, чистоплотностью и тактом.
Квартиры в новостройках часто покупают под сдачу. Если в доме много однушек и студий, там могут поселиться громкие студенты или 50 нелегальных мигрантов.
В новых домах экономкласса есть квартиры, которые относятся к социальному жилью: город раздаёт их нуждающимся. А это, например, люди из ветхой вторички. Они могут оказаться как приятными соседями, так и не очень.
Всё познаётся в сравнении. Иногда тихий выпивоха за стенкой приятнее, чем семья с тремя громкими детьми.
Во вторичке вы можете сразу познакомиться с будущими соседями. В новостройке это будет не всегда приятный сюрприз.

Так что многое зависит от конкретного дома и ваших личных потребностей.